你最近可能看到美国抵押贷款债务创下新高的新闻标题。也许你的姐夫在餐桌上提起了这件事，好像他等了一整周就为了引发一场辩论。

事实是，他说得没错，但他只知道一半的故事。而他遗漏的那一半？它改变了一切。

剧透：房主的财务状况比新闻标题所暗示的要强得多，房地产市场的基本面也比大多数人想象的更好。

标题数字是真实的，但缺乏背景

是的，根据美联储的数据，目前美国的抵押贷款总额约为14万亿美元。这是有史以来的最高点。当你听到这个数字，再加上关于人们难以还账的新闻，很容易就会往最坏的方向去想。

但数据实际显示的是（见下图）：

这张来自美联储的图表追踪了2000年至今的三项数据：全美住房总价值（绿色线）、房主持有的房屋净值（蓝色线）以及抵押贷款总额（橙色线）。

目前，房屋总价值为47.9万亿美元。房主净值为34.1万亿美元。而大家担心的抵押贷款债务？是14.4万亿美元。

债务确实创下新高，但房主积累的净值是这个数字的两倍多，而且也接近历史高点。

这里有个值得注意的地方。看看2008到2013年之间橙色线高于蓝色线的时期？那时房地产市场确实陷入了困境。当债务超过净值时，房主就没有缓冲空间。

所以，2008年房价下跌时，数百万人欠的钱比房子值钱还多，根本无路可退。那才是真正的房地产危机。而现在的情况正好相反。

人们所欠与所拥有之间的差距从未如此之大——而且这是好事。如今，他们拥有的净值远远高于债务。

大多数房主处于非常稳健的状态

我们知道全国范围内净值很高。但这对单个房主来说意味着什么？下一个图表用ATTOM和美国人口普查局的数据来说明：

在全国所有自住房屋中，有3330万套房屋完全无贷款——没有抵押贷款、没有贷款人、没有被止赎的风险。还有2230万房主拥有超过50%的净值。

把这两者加起来，将近三分之二的房主要么已经还清了贷款，要么拥有极高的净值，处于极其稳健的状态。

剩下的那部分——2910万套净值低于50%的房屋——也不是危机的信号。这其中包括很多刚买房的人，他们正在逐步积累净值，状况良好。

重点是，这不是一个摇摇欲坠的市场，而是建立在异常坚实基础上的市场。

总结

创纪录的抵押贷款债务确实让人感到害怕，但背景很重要。

净值接近历史高点，房价大幅上涨，绝大多数房主的财务状况非常稳健。导致2008年危机的条件现在根本不存在。

如果你想知道这些对你的处境意味着什么，无论你是想买房、卖房，还是只是想了解市场情况，当地的房地产经纪人都很乐意与你沟通。随时联系，无压力，只为解答。